Договор аренды с пайщиками на 11 месяцев


договор аренды с пайщиками на 11 месяцев

К любому документу предъявляются определенные требования. Согласно статье 606 ГКобязательные условия для документа на землю следующие:

  • письменная форма;
  • личное заверение участниками соглашения;
  • наличие реквизитов собственника и арендатора.
  1. Преамбула договора.

    В ней указываются стороны, заключающие соглашение. Для физических лиц вносятся без сокращений фамилия, имя и отчество, для организаций – полное наименование юридического лица.

  2. Предмет заключаемого соглашения.

    В случае с арендой земли предметом сделки считается земельный участок. Данный раздел должен содержать подробнейшую характеристику предмета соглашения: адрес расположения, площадь, имеющиеся сооружения, кадастровый номер, вид категории земли. Указывается документ, на основании которого арендодателю принадлежит объект аренды.


    Фиксируется запись о том, что в приложении предоставляется план границ надела, и этот план является частью заключаемого документа.

  3. Арендная плата и ее выплаты.

    Так как наем земли считается возмездной операцией, то по статье 22 ЗК указывается размер и сроки ее выплат.

  4. Права и обязанности сторон.

    Отдельно рассматриваются права и обязанности участников заключаемого соглашения. Обязательным пунктом, который включается в обязанности арендатора, является целевое использование земли.

  5. Ответственность сторон.

    В этом разделе необходимо зафиксировать обязательство собственника оказывать помощь в устранении препятствий, связанных с недостатками земельного надела и невозможностью его использования. Ответственность арендатора заключается не только в выплате штрафов за просрочку платежей, но и в обязательном целевом использовании объекта найма.

  6. Срок аренды.

    В данной части записывается период, на который передается участок арендатору с указанием конкретной даты. Также оговаривается условие о том, за какой отрезок времени арендодатель предупреждает арендатора о расторжении деловых отношений.

  7. Рассмотрение споров, внесение изменений, условия досрочного прекращения.

    Раздел описывает процедуру возможного расторжения сделки по требованию каждого из участников.

  8. Реквизиты сторон.
  9. Подписание договора.

    Он составляется и визируется двумя сторонами. У каждой из сторон остается по экземпляру.

  • Скачать бланк договора аренды земельного участка
  • Скачать образец договора аренды земельного участка на 11 месяцев

Взяли земельный участок в аренду, а теперь возникла необходимость в субаренде?

Хотите знать особенности процедуры и условия заключения такого соглашения?

Все ответы есть в другой статье!

На что следует обратить внимание при оформлении

Любой документ или бланк перед подписанием следует внимательно изучить, а в случае оформления краткосрочного договора аренды важно обратить внимание на следующие моменты:

  • срок действия должен иметь начальную и конечную даты, или же черным по белому – 11 месяцев, в противном случае документ можно счесть не кратковременным;
  • условия прекращения действия контракта, а также условия пролонгации;
  • в случае разрыва отношений по инициативе арендодателя раньше окончания срока должна быть предусмотрена денежная компенсация;
  • непременное указание площади, категории участка, целевое назначение, межевого плана;
  • наличие пункта об отсутствии ареста или иных обременений на земельный надел;
  • не указано ли требование в регистрации документа (хотя законодательство этого и не требует).

Оформляя передаточный акт, нужно отразить в нем все, что бросится арендатору в глаза: наличие остатков некогда бывшего строения, неровностей поверхности, канав и пр. Если не отметить всего этого до начала эксплуатации участка, то по прошествии срока пользования наличие подобных изъянов может быть поставлено в вину арендатора, как ухудшение качества земель.

Автоматическая пролонгация договора аренды на 11 месяцев

  • Для чего применяется 11-месячная аренда с пролонгацией
  • Автоматическая пролонгация — формулировка
  • Как пролонгировать аренду в отношении недвижимого имущества без обязательной госрегистрации

Для чего применяется 11-месячная аренда с пролонгацией

Срок действия договорных отношений по аренде имущества на основании п. 1 ст. 610 ГК РФ определяется сторонами самостоятельно и никак законодательно не ограничивается.

Более того, он не является существенным условием, его отсутствие не влечет недействительности правоотношений. Если в тексте договора прямо не указано время его действия, применяется неопределенный срок (без конкретной даты окончания сделки).

Между тем от времени действия рассматриваемого договора зависит в том числе его форма. Согласно п. 1 ст. 609 ГК РФ, данный документ должен иметь письменную форму не только в том случае, когда хотя бы одной из сторон выступает организация, но и тогда, когда он заключается на срок более 1 календарного года.

При этом п. 2 указанной нормы обязывает стороны регистрировать договор по аренде недвижимого имущества в Росреестре независимо от срока его действия.

Однако законодательно предусматривается и ряд исключений, когда регистрация не нужна. В частности, она не требуется, если:

  • предметом выступает земельный участок и сделка заключена на срок до года (п. 2 ст. 26 ЗК);
  • договор аренды зданий и сооружений заключен на срок до года (п. 2 ст. 651 ГК РФ);
  • договор аренды нежилых помещений заключен на срок до года (п. 2 информационного письма Президиума Высшего арбитражного суда «О государственной регистрации…» от 01.06.2000 № 53).

В связи с этим договор на 11 месяцев с пролонгацией участники гражданско-правовых арендных отношений в некоторых случаях заключают для того, чтобы избежать процедуры его регистрации в Росреестре.

Автоматическая пролонгация — формулировка

Пролонгация договора аренды на 11 месяцев (равно как и иной срок) может быть осуществлена сторонами путем внесения изменений в первоначальный договор дополнительным соглашением к нему в порядке, предусмотренном гл. 29 ГК. Однако данное действие требует вмешательства сторон и дополнительных действий с их стороны, поэтому целесообразно оговорить в первоначальном договоре порядок автоматического продления.

На основании базового принципа отечественного гражданского права — свободы договора, предусмотренного п. 1 ст. 421 ГК, — стороны вольны включать в договор любые условия, которые не противоречат действующему законодательству.

Таким образом, стороны арендной сделки могут предусмотреть автоматическое продление их отношений после истечения первоначального срока.

Не знаете свои права?

Подпишитесь на рассылку Народный СоветникЪ. Бесплатно, минута на прочтение, 1 раз в неделю.

  1. Формулировка автоматической пролонгации договора аренды на 11 месяцев (как и заключаемого на любой другой срок) в общем виде выглядит следующим образом: «Если по истечении срока, определенного в договоре, ни одна из сторон не изъявит желания прекратить его действие, он считается автоматически продленным на тех же условиях на 11 календарных месяцев».
  2. Образец договора аренды на 11 месяцев с условием об автоматическом его продлении можно скачать по ссылке:
  3. Скачать образец

Как пролонгировать аренду в отношении недвижимого имущества без обязательной госрегистрации

Продляя арендные сделки в отношении недвижимого имущества, стороны обычно стараются избежать:

Однако пролонгация договора аренды недвижимого имущества без регистрации возможна только в отношении земельных участков, зданий, сооружений и нежилых помещений в них. Причем для этого требуется соблюдение условий о сроке, при котором закон не требует регистрации сделки.

Поскольку ст. 190 ГК предусматривает исчисление сроков не только в месяцах, но и в днях, то и в арендных сделках стороны могут предусматривать пролонгацию срока как на 11 месяцев, так и на количество дней, не превышающее года (например, 360). В обоих этих случаях продленные договоры не будут подлежать регистрации.

Кроме того, в соответствии с п. 11 информационного письма Президиума ВАС РФ от 16.02.2001 № 59, контрагенты могут пролонгировать свои обязательства на неопределенный срок, при котором госрегистрация также не требуется.

***

Заключительные выводы:

  1. Срок договора в 11 месяцев с возможностью его дальнейшего автоматического продления применяется участниками правоотношений не только в целях экономии временных и финансовых ресурсов, но и в связи с отсутствием в этом случае необходимости регистрации сделки.
  2. Пролонгация может быть оформлена как в форме дополнительного соглашения, так и путем согласования соответствующего пункта в первоначальном договоре.
  3. Продлить договор без регистрации можно лишь на неопределенный срок или срок менее 1 года.

***

Вам будет интересно также ознакомиться с материалами, которые мы написали специально для нашего канала Дзен.

Источник: https://nsovetnik.ru/dogovor/pochemu-dogovor-arendy-zaklyuchayut-na-11-mesyacev-s-avtomaticheskoj-prolongaciej/

Пролонгация (продление) договора аренды в 2019 — заключенного менее чем на 1 год, на 11 месяцев, на неопределенный срок, образец соглашения

Если стороны заключили арендное соглашение на определенный срок, то есть указали конкретную дату окончания правоотношений, то по наступлении указанного срока нужно решить – продлевать аренду или нет.

Также требуется разрешить вопрос – нужно ли заключать дополнительное соглашение и нужно ли его регистрировать в Росреестре? Обо всех нюансах процедуры пролонгации арендного договора поговорим далее.

Под пролонгацией арендного контракта подразумевается процедура продления договора аренды после истечения срока его действия.

К примеру, контрагенты заключили соглашение сроком на 6 месяцев. По прошествии указанного срока они не имеют взаимных претензий, и решают продолжить сотрудничество.

И тут возникает резонный вопрос, что делать – заключать доп. соглашение о продлении, или же новый договор аренды?

Сначала рассмотрим, что говорит закон по этому поводу, а после – как оформить сделку по пролонгации.

На основании ч. 1 ст. 610 ГК РФ (далее – Кодекс), договор аренды, по общему правилу, является срочным – то есть заключается на определенный в самом соглашении срок.

Срок можно установить любой – хоть 1, хоть 6 месяцев, хоть 5 лет. Главное, чтобы законом не были установлены предельно максимальные сроки аренды для отдельных видов имущества (ч. 3 ст. 610 Кодекса).

В таком случае, если стороны укажут срок, превышающий максимально допустимый, будет считаться, что контракт заключен на максимально допустимый законом срок.

Кроме этого, ч. 2 ст. 610 Кодекса регламентирует, что в договоре может и отсутствовать положение о сроке аренды.

В таком случае, считается, что аренда бессрочная, то есть действует до момента изъявления одной из сторон желания расторгнуть контракт (при условии предварительного уведомления другой стороны как минимум за 3 месяца).

Таким образом, продлевать имеет смысл только срочный договор – то есть в котором четко прописан срок действия. Если аренда бессрочная, смысла в пролонгации нет, так как контракт и так будет действовать неограниченное время.

Как продлить

Срок договора – это одно из существенных условий арендного контракта. В отношении изменения условия договора аренды действует общий принцип Кодекса, установленный в статьях 450-453.

Так, согласно положениям Главы 29, изменение может производиться:

  • по обоюдному согласию сторон путем заключения дополнительного соглашения;
  • по решению суда в случае существенного нарушения контракта одной из сторон.

Однако, помимо общих положений, ст. 621 Кодекса выделяет отдельные нормы в отношении возобновления договора.

Так, согласно ч. 1 вышеуказанной статьи, арендатор, в течении времени аренды добросовестно выполнявший свои обязательства, имеет первостепенное право на заключение арендного контракта с прежним арендодателем на следующий срок.

При этом арендатор обязан оповестить арендодателя о таком желании в срок, который прописан в договоре, а если такой срок отсутствует – то в разумный срок.

Ч. 2 этой же статьи устанавливает расширенное правило. Если арендатор по истечении срока аренды продолжает пользоваться имуществом, а арендодатель не высказывает своих возражений на этот счет, контракт считается продленным на тех же условиях и на неопределенное время.

Итак, изменить срок у срочного арендного соглашения можно двумя основными путями:

  • заключить доп. соглашение об изменении сроков, учитывая законодательные положения ст. 450-453 Кодекса;
  • или же вообще не предпринимать никаких действий (если арендодатель не возражает), просто продолжая пользоваться имуществом (ч. 2 ст. 621 Кодекса).

Если в договоре содержится пункт, противоречащий правилам ч. 2 ст. 621, такое соглашение признается как ничтожное, так как норма указанной статьи императивная и не подлежит изменению условиями соглашения сторон (см. комментарий к ст. 621 Кодекса).

Заключенного менее чем на 1 год

Арендный контракт может быть заключен на любой срок. Законом прямо не определено, какой срок можно считать минимальным. Представляется, что стороны могут договориться и о аренде помещения даже на 1 день.

В свою очередь, максимальные сроки в отношении отдельных видов имущества все же ограничиваются.

Таким образом, даже срочный договор, заключенный, к примеру, на 10 лет, будет считаться заключенным на 5 лет, если законом в отношении арендуемого объекта имущества установлен максимальный срок аренды в 5 лет.

Если контракт заключен на время менее 1 года, то:

  • он может быть заключен в устной форме, если обе стороны процесса – физические лица;
  • сделку можно не регистрировать в Росреестре.

Продлить контракт, заключенный на время меньше 12 месяцев, можно стандартными способами:

  • заключить доп. соглашение;
  • или просто продолжать пользоваться недвижимостью, если арендодатель не имеет претензий.

На 11 месяцев

Договор аренды, заключенный на срок 11 месяцев, как и на любой другой срок менее 1 года, может быть:

  • в устной форме, если и арендатор, и арендодатель – граждане, не осуществляющие предпринимательскую деятельность и не зарегистрированные в качестве юридического лица;
  • не зарегистрирован в Росреестре, так как госрегистрации подлежат контракты со сроком действия более 1 года.

В таких ситуациях возникает вопрос – как быть с госрегистрацией продленных договоров, которые изначально не требовали госрегистрации? Разъяснения по таким вопросам привел ВАС РФ в своем Информационном Письме № 59 от 16.02.2001 года “Обзор практики разрешения споров…” (далее – Письмо № 59).

В Разделе 10 настоящего нормативного акта содержится объяснение:

  • если в договоре сторон содержится условие об автоматической пролонгации срока не более, чем на 1 год, такой пролонгированный договор не подлежит госрегистрации;
  • если же в договоре есть условие о продлении на срок более 1 года, договор подлежит госрегистрации;
  • если стороны вообще не указали в договоре условия о продлении, и решили воспользоваться правом, предоставленным ч. 2 ст. 621 Кодекса, документ не нужно регистрировать, так как арендный контракт, возобновленный на неопределенное время, госрегистрации не подлежит (Раздел 11 Письма № 59).

На неопределенный срок

Госрегистрации подлежат только договоры, заключенные на срок более 1 года. В остальных случаях обращаться в Регпалату нет необходимости.

Также и в случае продления на неопределенный срок – вне зависимости от того, заключат ли стороны дополнительное соглашение, либо же воспользуются правом, предоставленным ч. 2 ст. 621 Кодекса, договор не нужно регистрировать, если изначально он был заключен на срок менее 1 года.

Если продлевается договор сроком более 1 года, то, снова-таки, неважно, будет ли заключено доп. соглашение с условием о продлении на неопределенный срок, или стороны воспользуются автоматическим правом продления на неопределенный срок, договор будет подлежать госрегистрации (Раздел 11 Письма № 59).

Итак, основной вывод выглядит следующим образом – неважно, на какой срок продлевается договор – важно, на какой срок он был заключен изначально. Именно из этого начального срока и нужно исходить, решая вопрос о необходимости проведения регистрации сделки.

Расторжение договора аренды нежилого помещения в одностороннем порядке рассматривается на этой странице.

Порядок заключения доп. соглашения об изменении сроков содержится в ст. 452 Кодекса.

На основании нормативных положений указанной статьи, доп. соглашение нужно составлять в той же форме, что и основной арендный контракт.

Иное может быть регламентировано отдельным пунктом в основном контракте – например, что доп. соглашение будет в устной форме, несмотря на то, что форма основного договора – письменная.

Конкретный образец доп. соглашения законодательством не установлен. Значит, сторонам нужно руководствоваться общими принципами Кодекса в отношении составления договоров, а также исходя из сложившихся деловых обычаев.

Арендодатель предоставляет Арендатору жилое помещение общей площадью 45 кв. м., находящееся по адресу: (указывается адрес нахождения помещения) во временное владение и пользование на срок с (указать срок начала договора) по (указать срок окончания действия контракта).

В конце доп. соглашения сторонам нужно расписаться и, при необходимости, заверить документ печатями организаций.

Да, автоматическая пролонгация возможна на основании положений, предусмотренных ч. 2 ст. 621 Кодекса.

Чтобы автопролонгация возымела свое действие, необходимо одновременное соблюдение нижеследующих условий:

Норма указанной статьи является императивной, то есть пункт договора, свидетельствующий об ограничении права арендатора продолжать пользоваться имуществом, если арендодатель не выступает против этого, ничтожен.

Таким образом, вывод единственный – в договоре не может содержаться условия, запрещающего автоматическую пролонгацию договора (см., в том числе, комментарий к ст. 621 Кодекса).

Если арендатор в течение времени аренды добросовестно выполнял свои обязательства, он имеет первостепенное право перед третьими лицами на заключение нового арендного контракта с тем же арендодателем на следующий срок.

Согласно ч. 1 ст. 621 Кодекса, арендатор обязан письменно оповестить арендодателя о наличии такого желания, передав уведомление лично в руки или же отправив заказным письмом по почте.

Образец доступен чуть ниже.

Регистрировать возобновленный договор нужно лишь в случае, если изначальный был сроком действия более 1 года.

Источник: http://kvartirkapro.ru/prolongacija-dogovora-arendy/

Не нашли ответа на свой вопрос? Узнайте, как решить именно Вашу проблему - позвоните прямо сейчас:
 
(Москва)
(Санкт-Петербург)
(Федеральный номер)

Это быстро и бесплатно!

Добавить комментарий

Ваш адрес email не будет опубликован. Обязательные поля помечены *